Kopējās telpas uzturēšanas (CAM) maksas līzingā

Kad jūs nomājat komerctelpas, jūs maksājat par vairāk nekā tikai faktisko kvadrātmetru, ko jūs aizņemsiet. Daudzās komerciālās nomās, jo īpaši mazumtirdzniecības un rūpniecības telpu nomā, papildu maksas bieži tiek sauktas par "kopējās zonas uzturēšanas" (CAM) maksu. Nerūpnieciskās telpās jūs varat dzirdēt šo izdevumu, ko dēvē par "slodzes koeficientu", kas ietver CAM maksas. CAM izdevumi tiek sadalīti īrniekiem proporcionāli: jo vairāk kvadrātmetru ir īrnieku īres maksa, jo lielāka ir CAM izdevumu procentuālā daļa.

CAM maksām ir divi pamata aprēķini: mainīgās CAM maksas, ja summa, kas nomniekam ir jāsniedz, palielinās, pamatojoties uz vairākiem faktoriem, un vienotas CAM maksas, ja maksa ir noteikta summa.

CAM maksas var maksāt reizi mēnesī, reizi ceturksnī, katru gadu vai pat iekasēt no brīža, kad ir nepieciešami galvenie ēkas vai visa biznesa / industriālā parka remontdarbi.

CAM maksas var pieaugt par atšķirīgu likmi nekā mēneša nomas likme, jo tās parasti ir mainīgākas. Tā rezultātā ir svarīgi, lai jūsu noma norādītu atšķirību starp "mainīgajām" un "fiksētajām" CAM maksām, un tajā ir iekļauta sava veida vāciņš, vai arī skaidri jānorāda, ka maksimālo CAM maksu var palielināt katru gadu. Šim pieauguma līmenim vajadzētu būt atsevišķam apsvērumam, ņemot vērā to, cik lielā mērā jūs katru gadu palielināsiet īres maksu.

CAM maksas definīcijas: šauras un maldinošas

Daudzas CAM maksas tiešsaistes definīcijas tās definē kā maksu par īrnieku, kas dala daļu no tiešajām izmaksām par ļoti specifisku kopēju telpu uzturēšanu. Šīs vienkāršotās definīcijas nav pilnīgi precīzas, un saimnieks var ietvert daudzas netiešas izmaksas kā CAM maksas, kas nav tik acīmredzamas. Šī prakse nozares profesionāļiem ir plaši apspriesta par to, vai šī ir ētiska vai pat likumīga. Īsāk sakot, jums nekad nav jāparaksta nomas līgums, nesaprotot CAM maksas segumu jūsu unikāla komerciālā noma.

CAM maksas mērķis

Gan CAM, gan slodzes koeficienta maksājumi kalpo tādam pašam pamatmērķim: pieprasīt īrniekiem palīdzēt segt saimnieka tiešos izdevumus par „kopējām telpām”. Kopējās telpas var ietvert gan iekšējos (gaiteņus, liftus, vestibilus, sabiedriskās vannas utt.), Gan ārējos izdevumus. (stāvvietas, labiekārtotas teritorijas utt.).

Sarakstā precīzi norādiet, kādas būs jūsu CAM maksas, cik bieži tās tiks apmaksātas, un cik daudz tās var palielināt katru gadu. Ja jums būs jāpalīdz izmaksāt lielu remontu, piemēram, autostāvvietu atgriešanu vai jebkāda veida konstrukcijas remontu, izmaksas, saņemiet to rakstiski. Saimniekam ir jāuzskaita, kad šie remontdarbi pēdējo reizi tika veikti un kad tie ir ieplānoti vai sagaidāmi nākotnē.

Ne visi zemes īpašnieki prasīs īrniekiem palīdzēt ar tādiem izdevumiem kā jumta segums, autostāvvietu apkope un konstrukciju remonts. Nav īsti standarta, kas attiecas uz nomas līgumiem, tāpēc nepaļaujieties uz vienkāršu „CAM maksu” nomu savā nomā; pārliecinieties, ka CAM maksas ir izskaidrotas.

Saimnieks var ietvert plašu izdevumu klāstu, kas vienkārši uzskaitīts kā “CAM maksas” vai “Administratīvās nodevas”, pamatojoties uz pieņēmumu, ka tie ir izdevumi, ko saimnieks maksā visu nomnieku labā. Ja CAM maksas nav skaidri uzskaitītas vai izskaidrotas nomas līgumā, noteikti pieprasiet, vai jūs maksājat par kādu no šīm darbībām:

• Drošības sistēmas vai algas vai citas izmaksas, kas saistītas ar personāla drošību
• Atļaujas, nodokļi, apdrošināšana vai jebkādas juridiskas izmaksas
• Reklāma, zīmes vai citi vispārējie pieskaitāmie izdevumi, kas saimniekam radušies ēkas ekspluatācijā vai reklamēšanā (t. I., Algas vai pabalsti darbiniekiem, kas atrodas uz vietas vai pat ārpus tās)
• Īpašuma remonta un atjaunošanas darbi, tostarp ainavu papildinājumi vai pārprojektēšana, ārējā krāsošana, ārējo vai stāvvietu apgaismes ķermeņi, bruģēšana vai seguma atjaunošana, jumta segums vai centrālo santehnikas, elektrisko, kanalizācijas un HVAC sistēmu remonts un uzlabošana

• Komunālie pakalpojumi, īre vai citas izmaksas, kas saistītas ar atsevišķu līzinga biroju telpu uzturēšanu vai nu ārpus tās

Saprast Tieši tā Kādas CAM maksas tiek uzskaitītas jūsu komercnomā

Šeit ir brīdinājuma stāsts, lai ņemtu vērā. 1989. gadā profesionāla īrētā industriālā telpa, lai atvērtu amatniecības sūtījumu un hobiju veikalu. Parks bija labā stāvoklī, un saimnieks bija īrnieka ģimenes draugs un par trešdaļu samazināja īres maksu. Tā kā šī bija pirmā rūpnieciskā noma, nomnieks bija parakstījis, viņi pilnībā nespēja novērtēt CAM maksu. Citiem vārdiem sakot, viņi parakstīja saistošu juridisku dokumentu bez pavediena par to, ko viņi parakstīja.

Viņi nezināja, kas bija Triple Net Lease, tikai tāpēc, ka viņiem vajadzētu izvairīties no tā parakstīšanas. Trīskāršā noma ir vismazāk izdevīga visiem nomniekiem; tas prasa, lai jūs maksātu par uzturēšanu, nodokļiem un apdrošināšanu. Kad nomnieks jautāja saimniekam, kāda veida nomas līgums bija paredzēts parakstīt, īpašnieks nekad nav minējis terminu "Triple Net". Tā vietā saimnieks informēja nomnieku, ka viņu nomas līgumā ir iekļautas CAM un administratīvās maksas. Tajā laikā viņi neapzinājās, ka administratīvās maksas ietvēra nodokļus, apdrošināšanu un daudzas citas ļoti dārgas izmaksas.

Tikai viens mēnesis nomas laikā parka īpašnieks sāka plašu parku atjaunošanu, ieskaitot priekšējo vienību pārveidošanu, lai parādītu vairāk kā tirdzniecības telpas. Zīmes tika mainītas, ēka tika pārkrāsota, un tika veiktas dažas strukturālas izmaiņas industriālā parka priekšpusē.

Likumprojekts tika sadalīts starp visiem īrniekiem, un, lai gan īrniekam bija ļoti maza vienība, tās bija iestrādātas ar 5000 ASV dolāru rēķinu - to daļu parka uzlabojumiem, kaut arī viņu vienība bija pusē un nekādā veidā nav tieši guvusi labumu no kāda uzlabojumus. Citi īrnieki tika piedzīvoti ar gandrīz $ 20 000 renovācijas maksu. Ja nomnieks būtu nolēmis rūpīgāk iznomāt nomas līgumu, viņi būtu pietiekami zinājuši, lai vismaz jautātu, vai tuvākajā nākotnē plānots veikt jauninājumus, un lai redzētu, ka tas, ko viņi uzskatīja par vienkāršu nomu, faktiski bija Triple Net līzings.