Kā apspriest CAM maksas komercnomā

Jo lielāks ir komercplatības, ko jūs iznomājat, jo lielāka iespēja, ka varēsiet vienoties par CAM (kopējās telpas uzturēšanas) maksu un jebkādām saistītām administratīvajām izmaksām. Tomēr, neatkarīgi no tā, cik maza ir telpa, nekad nepieņemiet nomas nosacījumus, neprasot labāku darījumu.

Brīdinošā paziņojumā par grūtībām nonākt komerciālā nekustamā īpašuma nozarē, CFO Magazine žurnālists Laura DeMars skaidri norāda, ka pat nekustamā īpašuma speciālistiem var būt grūti saprast CAM maksas sarežģītību; „Nozares sarežģītība padara to sarežģītāku…” DeMars arī norāda:

„Piemēram, tirdzniecības centros īrnieki parasti maksā par ēkas uzturēšanu, izmantojot kopējās teritorijas uzturēšanas (CAM) maksu. Kaut arī nekustamā īpašuma pārvaldīšanas uzņēmuma finanšu pārvaldnieks tieši nepārvalda īrniekus, viņam vēl ir jāapzinās, kā šīs maksas tiek iekasētas … svarīgāk, jo lielie mazumtirgotāji bieži vien apstrīd CAM maksu vai maksā tikai procentuālo daļu … ņem vērā atšķirību vai CAM slīdēšanu. ”

Pirms mēģināt vienoties par CAM vai administratīvajām maksām, pārliecinieties, ka jūs saprotat, kas tie ir. Ja CAM maksa ir sarežģīta problēma CFO, jums labāk jāsagatavojas!

Rūpniecības standarta CAM maksas

Tā kā dažu koplietošanas telpu stāvoklim ir tieša ietekme uz īrniekiem, maksas, kas saistītas ar koridoru, liftu, kāpņu telpu, lobiju un koplietošanas telpu uzturēšanas un remonta izmaksām, ir diezgan standarta CAM maksas. Parasti CAM nomniekiem tiek novērtētas arī maksas, kas saistītas ar autostāvvietu uzturēšanu (ieskaitot apgaismojumu un ainavu veidošanu) un ietves.

Padomi par sarunām par standarta CAM maksām

Ja maksas veids, par kuru tiek prasīts samaksāt, nav apgrozāms, pārliecinieties, ka jūsu noma tieši atļauj jums pārskatīt īpašnieka rēķinus. Uzņēmējdarbība ir uzņēmējdarbība, un to nevajadzētu uzskatīt par neuzticību saimniekam vai kaut ko personisku, bet nezināmu maksu maksāšana vienkārši labā ticībā nav labs bizness. Vienīgais veids, kā nodrošināt taisnīgu samaksu, ir prasīt vismaz to, ka saimniekam ir jāsniedz dokumentācija (atbildība) par visām iekasētajām maksām.

Jums ir jāvienojas arī par to, cik daudz CAM maksu var palielināt katru gadu - nosakot maksimālo summu vai procentuālo daļu. Šis „vāciņš” ir jānorāda atsevišķi no jebkuriem citiem īres maksas palielinājumiem.

Operāciju un pārvaldības (O&M) administratīvās maksas

Ja jūsu nomas līgumā jums ir jāmaksā CAM maksa par jebkādām darbības vai pārvaldības izmaksām - nekavējoties iebilstiet pret šādām izmaksām. Ja saimnieks uzstāj, lūdziet, lai redzētu šo izmaksu sarakstu (pierādījumu) un to, kā jūsu daļa ir aprēķināta. Šīs maksas faktiski nevar saukt par CAM maksām, bet “Administratīvās maksas”. Administratīvās maksas joprojām ir CAM maksas - saimnieks cenšas panākt, lai jūs segtu savas izmaksas. Administratīvās maksas parasti ir balstītas uz procentiem no kopējām CAM izmaksām.

Padomi par O&M administratīvo maksu apspriešanu

Lielākā daļa īrnieku iebilst pret operatīvajām un pārvaldības izmaksām, jo ​​saimnieks jau bez maksas iekasē maksu par nomas maksu. Ja jūsu CAM maksa ietver algas vadības vai administratīvajam personālam (uz vietas vai ārpus tās), atbildības apdrošināšanas izmaksas (jums būs jāmaksā par savu atbildības apdrošināšanu - saimniekam tas būs nepieciešams, pirms jūs varat pārvietoties), reklāma un citi reklāmas pasākumi, profesionālie pakalpojumi, piemēram, juridiskie vai grāmatvedības pakalpojumi, mēģina tos apspriest no jūsu nomas.

Saskaņā ar Rosie Rees teikto: Mazumtirdzniecības žurnāls; „Savvy īrnieki samazinās procentuālo daļu (kas svārstās no 25% līdz 5%) un neiekļauj uzturēšanas veida izmaksas no aprēķiniem (piem., Nodokļi, apdrošināšana, komunālie pakalpojumi).”

Rees arī uzskata, ka ar ēkām (t.i., jumtiem, ēku pamatiem un ārējām sienām) saistītās uzturēšanas un remonta izmaksas īrniekiem nedrīkst absorbēt, jo tās nav kopējas telpas, ko izmanto īrnieki vai viņu klienti. Rees precīzi norāda; “Saimnieks jau saņem ienākumus no šīm ēkām nomas veidā. Jebkuras izmaksas, kas saistītas ar to uzturēšanu un nomaiņu, jāiemaksā izīrētājam no ienākumiem no nomas. ”

Avoti:

Rosie Rees. Mazumtirdzniecības satiksmes žurnāls tiešsaistē. „CAM maksas cīņa”. 1999. gada 1. septembris.

Laura DeMars. CFO Magazine. “Real Deal”. 2007. gada augusts.