Slodzes faktors komerciālajā nomā un kā to aprēķināt

"Slodzes koeficients" ir termins, kas attiecas uz kopējo īres maksu aprēķināšanas metodi komerciālam īrniekam. Tā apvieno izmantojamās kvadrātpēdas, kā arī procentuālo daļu no kopējo platību kvadrātpēdām, kuras īrniekam gaidāms. Dažreiz to sauc par "papildinājumu" faktoru vai "kopējās zonas" faktoru.

Kas ir kopējās zonas

Kopējās telpas var ietvert tualetes, vestibilus, liftus, kāpņu telpas un kopīgus gaiteņus. Tās ir jomas, kurās komerciālā īrnieka klienti, klienti un darbinieki var piekļūt un kurus varētu izmantot.

Izmantojamie kvadrātpēdas slodzes koeficienta aprēķinā

Slodzes koeficienta aprēķini sākas ar atšķirības noteikšanu starp izmantojamiem un iznomājamajiem kvadrātpēdiem. Izmantojamās kvadrātpēdas nosaka apgabalu, kurā jūs un jūsu bizness faktiski un tikai spēj aizņemt. Citi īrnieki nevar piekļūt šai telpai. Tas ir jūsu veikals, jūsu birojs, jūsu atrašanās vieta.

Ja jūs iznomājat veikala telpu, kas ir 25 'x 20', jums ir 500 kvadrātpēdas lietojamā telpa. Šī ir jūsu joma, un jūsu bizness, iespējams, var izmantot visu. Ja jūs atstājat šīs telpas stūri, tas ir jūsu izvēle, bet jūs varētu izmantojiet šo telpu, ja vēlaties, lai tas veicinātu jūsu izmantojamās kvadrātpēdas.

Jūs un citi, kas ir saistīti ar jūsu uzņēmumu, var izmantot arī kopējās telpas - tualetes, vestibilus, liftus, gaiteņus un kāpņu telpas, bet tās nav daļa no jūsu izmantojamām kvadrātpēdām, jo ​​tās nav tikai jūsu.

Izņēmums var pastāvēt, ja jūsu izmantojamās kvadrātpēdas ir sadalītas atsevišķās telpās vai atsevišķos stāvos. Šādā gadījumā jebkuri piekļuves veidi, kas tos savieno, veicinātu jūsu izmantojamās kvadrātpēdas. Tās nav izplatītas vietas, jo citi īrnieki un / vai īpašuma īpašnieks tos neizmanto.

Rentable Square Feet slodzes koeficienta aprēķinā

Tagad, kad esat identificējis jūsu izmantojamās kvadrātpēdas, varat norādīt savu nomājamo kvadrātpēdu skaitu, pievienojot procentus no kopējām jomām, kuras jūs un / vai jūsu klienti izmanto arī. Procentuāli parasti nosaka īpašnieks vai īpašuma īpašnieks, un tas zināmā mērā balstās uz jūsu izmantojamo kvadrātmetru, salīdzinot ar ēkas kopējo kvadrātmetru.

Iespējams, ka šeit ir dažas iespējas sarunām. Nav vienotas, visaptverošas procentu likmes, lai gan tas parasti nav lielāks par 15 procentiem. Tas var būt atkarīgs no tā, vai jūs īrējat vietu apgabalā ar daudziem citiem komerciāliem īrniekiem, piemēram, tirdzniecības centru. Ja jūsu klienti un klienti izmanto arī lielu autostāvvietu, tas var palielināt procentuālo daļu.

Slodzes koeficienta aprēķināšana

Sāciet ar kopējo ēkas grīdas laukuma kvadrātmetriem. Tagad atņemiet kopējo platību kvadrātveida kadrus. Jums ir palikuši izmantojami kvadrātmetri, vismaz tad, ja jūs nomājat visu ēku, nevis vietu tirdzniecības centrā vai joslā. Sadaliet kopējo telpu ar izmantojamo kvadrātmetru, lai iegūtu slodzes koeficientu.

Ja jūsu aprēķini sasniedz 20 procentus un saimnieks piedāvā 15 procentus, jums, iespējams, ir labs darījums. Ja ieradīsieties par 10 procentiem un saimnieks lūdz 15 procentus, jūs varētu vēlēties sarunāt vai piesaistīt nekustamā īpašuma speciālista palīdzību.

Jūs arī vēlaties atzīmēt, vai slodzes koeficients ir regulējams jūsu nomā, ja to pārrēķina pēc atjaunošanas. Veiksmīga biznesa vadīšana ir par plānošanu. Ja uzņēmums nav uzplaukis un nākamgad saskarsieties ar iespējamu būtisku slodzes koeficientu, tas varētu būt katastrofāls. Tirdzniecības noma ir ideāli ilgtermiņa. Jūs nevēlaties, lai jūsu uzņēmums tiktu pārvietots.